Строили, строили, и, наконец, построили.

16 июня 2015 г.

Кризис 2015 г рынок Димитровграда встретил с небывалым объемом новой застройки. За последние 2 года интенсивно строили многоквартирные дома как местные застройщики, так и ульяновские и самарские строители. В основном строители шли по легкому пути точечной застройки, а также расширения границ имеющихся микрорайонов. Накопленный за несколько лет спрос на доступные новостройки получил предложение.

Не особенно придираясь к качеству, покупатель массово перешел с рынка вторичного жилья на первичный рынок. Многие вкладывали деньги в квартиры в строящихся домах, так как многолетний опыт показал выгодность подобных инвестиций в Димитровграде. В городе Димитровграде не сложилось негативной практики длительного ввода в эксплуатацию, банкротства застройщиков и прочих неприятных моментов, от которых пострадало множество жителей больших городов, поэтому местные жители с радостью инвестировали средства в новостройки, даже при более высокой, чем для вторичного рынка, стоимости квадратного метра. Массовая истерия конца 2014 года, вызванная резким падением курса рубля, и подогреваемая заявлениям застройщиков о подъеме цен с 2015 года, также способствовала сбыту у застройщиков. Таким образом, на рынке вторичного жилья образовался вакуум спроса, особенно выраженный в сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир. При этом, большинство покупателей квартир данного типа в новостройках брали кредит в банке, одновременно выставляя на продажу свои квартиры на вторичном рынке.

В 2015 год рынок недвижимости вступил в состоянии истощенного спроса, в том числе исчерпанного спроса будущих периодов. Проще говоря, все те, кто планировал покупку жилья или различными путями подошел бы к решению квартирного вопроса в 2015 году, уже сделали это под давлением паники и ажиотажа, которые возникали в 2014 году дважды. Снижение доходов населения и бизнеса, а также сильно подорожавшая ипотека существенно уменьшили темпы формирования нового платежеспособного спроса на жилье. Инвесторы новостроек, пытавшиеся реализовать квартиры на рынке в апреле-мае 2015 года, также столкнулись с тем, что не только не получается продать дороже, чем приобретали, но зачастую при продаже приходится уступать. Поскольку квартиры покупались не «на последние», они просто перестали продаваться. Рынок новостроек, достаточно оживленный еще в начале 2015 г, встал вслед за рынком вторичного жилья.

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке на апрель 2015 года в среднем по городу Димитровграду составила 34 394,17 рублей за кв.м, что практически равно цене предложения на октябрь 2013 г. (34 321,66 рублей), перед повышением цен в декабре того же года. Даже однокомнатные квартиры типа «хрущевка» и «улучшенной планировки», традиционно являющиеся лидерами спроса, продолжают терять в цене, особенно при необходимости срочной продажи, где торг в отдельных случаях достигал 15% стоимости квартиры (для крайних этажей и квартир, требующих ремонта). Наиболее выражено снижение спроса на 2-х комнатные квартиры (особенно «хрущевки»), которые не представляют интерес как для инвесторов, которые просто хотят защитить деньги от инфляции и предпочитают однокомнатные ликвидные квартиры, так и для семей с двумя (и более) детьми, реализующих материнский капитал на приобретение 3-х комнатных квартир.

На сегодняшний день, возникла интересная ситуация, когда ограничен как спрос, так и предложение, в структуре которого преобладают квартиры на крайних этажах и требующие ремонта. Рынок является неоднородным, и наряду со случаями значительного снижения цены на стандартные квартиры, встречаются сделки по прошлогодним ценам на квартиры в хорошем состоянии. На наш взгляд, это объясняется нежеланием покупателей тратить деньги на отделку. Если ранее большинство стремились отделать квартиру на свой вкус, теперь люди стали менее капризными и прекрасно понимают, что выгоднее купить квартиру с отделкой, чем тратиться на ремонт. Особая категория спроса — обладатели военных сертификатов, которым требуются квартиры в хорошем состоянии, желательно с мебелью. Благодаря им, стоимость квадратного метра осталась практически на прежнем уровне или даже с незначительным ростом (в пределах 1%) с начала 2015 в сегменте трехкомнатных квартир типа «улучшенной планировки» с повышенной отделкой.

На сегодняшний момент рынок продолжает «стоять». Продавцы ждут подъема цен, покупатели ждут снижения. В общем, как говорила мама главного героя в фильме «Ирония судьбы или с легким паром»: «Поживем, увидим».

Юдинских А.Ю, оценщик, Центр независимой оценки "Юрсервис".

Наши офисы

Офис «Центральный»
пр. Ленина, 18
+7 (84235) 3-26-66, 3-40-44
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Офис «Порт»
пр. Автостроителей, 43
+7 (84235) 5-03-76, 7-65-98
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Контакты

Центр независимой оценки

Профессиональная оценка имущества для кредитования, наследства, суда, продажи, покупки, возмещения ущерба.

Анализ рынка недвижимости г. Димитровграда.

Подробнее об оценке