Плавное снижение при большом разбросе цен

12 февраля 2018 г.

Рынок вторичного жилья Димитровграда вернулся на уровень цен 2011 года. При этом новостройки значительно дороже квартир в домах с износом.




Общие характеристики рынка жилья Димитровграда на январь 2018 года

Цены на недвижимость в нашем городе продолжают снижаться уже который год подряд. Однако в 2017 году темп снижения стал более плавным. Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке на начало 2018 года в среднем по городу Димитровграду составила 27 936,1 рубля за кв.м, что практически равно цене предложения на октябрь 2011 г. (28 265,32 рубля), т.е. фактически цены вернулись к уровню 6,5-годовой давности.

Общее снижение цен на квартиры за последний год составило, по результатам анализа цен предложений, совсем немного, в среднем около 2%.  В то же время, по результатам сделок  с учетом торга, реальное снижение цен составило 5-10%. При этом, как говорят риэлторы, на рынке наблюдается большая вариативность торга: есть и такие объекты, которые продаются практически по цене предложения, и такие, которые продаются со значительной скидкой от первоначальной цены. Причем это касается всех квартир, независимо от типа планировки и района.

С января по декабрь 2017 года наблюдается снижение цен для однокомнатных квартир – от 2% (КСК, Олимп) до 3-5% (Соцгород, Порт), для двухкомнатных квартир – от 2% (Порт, Химмаш) до 5% (Соцгород, КСК, Олимп), для трехкомнатных квартир – в пределах 5%. Такой расклад лишний раз подтверждает стагнацию цен на вторичном рынке.
 
Диапазон стоимости кв.м жилья эконом-класса со стандартной отделкой для Димитровграда на начало II квартала 2017 г. составляет от 17 000 рублей (4-комн. квартиры в пос. Дачный)
до 42 000 рублей (квартиры в новых домах в центре кластера Соцгород).

Для элитного жилья (в параметрах рынка г. Димитровграда), представленного на рынке на момент оценки, средний диапазон цен на квартиры  с отделкой составляет 36 000 – 47 000 руб. за кв.м.

Сохраняется большой разрыв в стоимости жилья на вторичном рынке, возведенного в зданиях до 2000-х, и в стоимости недавно сданных объектов (2010-е гг.).

Средняя стоимость недавно сданных объектов всех застройщиков (кроме дома на ул. Суворова, 24а, отличающего по физическим характеристикам от прочих новостроек) для квартир с отделкой составляет 38500 руб./кв.м, что на 38% выше среднего значения стоимости за кв.м квартир на вторичном рынке для квартир в домах застройки 1950-х – начала 2000-х.

Цены на новостройки в общем стабилизировались, не наблюдается ни роста, ни снижения, но отмечается большой разброс цен в различных районах и у различных застройщиков. Средняя стоимость 1 кв.м квартир в новых домах, в том числе уже на вторичном рынке составляет для квартир с чистовой отделкой – от 32 000 до 45 000 руб.,  для квартир с черновой отделкой – от 31 000 до 39 000 руб.  Наибольшая стоимость кв.м в настоящее время наблюдается у квартир в центре района «Порт» (ул. Мостовая, ЖК «Порт», застройщик – МРСК «Базис»).  Наиболее бюджетные варианты нового жилья можно найти в домах, строительство которых начато в 2014 г., расположенных на окраине Соцгорода – ул. Суворова (ЖК «На Суворова», застройщик – СК «Агентство недвижимости»).

Особенности рынка квартир на конец IV квартала 2017 г.

За истекший квартал цены снова снизились, однако совсем немного – в пределах 2%. Возможно, свою роль в приостановке падения цен сыграло понижение процентных ставок по ипотечным кредитам, и, как следствие, рост числа ипотечных сделок и стабилизация цен. Произошедшее снижение было равномерным по всем типам квартир.

Разница в стоимости квартир по районам «Соцгород» и «Порт» по-прежнему актуальна, но разница стала не столь выраженной. По данным на октябрь 2016 года она составляет 2-3% для 1- и 2-комнатных квартир, 6% для 3-комнатных квартир.

В общем виде изменение цен на вторичном рынке квартир для Западного района (Соцгород) и  Первомайского районов (Порт, КСК) можно представить в виде графиков.

Сравнение стоимости кв.м в кластерах «Порт» и «Соцгород»




Прогноз на 2018 год

Стоимость недвижимости в России падает три года подряд. При условии, что в следующем году в экономике не произойдет ничего глобального, тенденция к снижению сохранится. Исключение составит сегмент новостроек  и домов, недавно введенных в эксплуатацию, где не только не предвидится падения цен, но возможен небольшой рост. Это связано с тем, что в течение года при постоянном спросе на данную категорию жилья снизится предложение.  По результатам интервью с застройщиками, они пока приостановили запуск новых проектов для реализации на открытом рынке, так как при росте себестоимости нет возможности пропорционально поднять цену реализации.

Рынок 2018 года останется рынком покупателей, которые по-прежнему будут задавать тон. При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего, не предвидится рост цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, достаточно большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг.

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может, и 70%. Также косвенную поддержку рынку жилья Димитровграда могут оказать государственные благоустройства.  

В правительстве считают, что повода для паники касательно краха рынка недвижимости не существует. Первый зампред Правительства страны сообщил, что в 2018 году начнется снижение ставок по ипотечному кредитованию до 7-8%, так что рынок жилья «оживет» без какой-либо помощи со стороны государства. Тем не менее большинство экспертов, в том числе представители РЭУ имени Г.В. Плеханова, считают такой прогноз наполненным оптимизмом. Согласно мнению аналитиков рынка недвижимости, стоит рассчитывать на действие негативных тенденций еще как минимум год.

Эксперты полагают, что в ближайшие два года платеже-способность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно.

Динамика стоимости кв.м жилья. Первомайский район


Примечание.Для Первомайского района при определении динамики учитываются средние цены кластеров с развитым рынком «Порт» и «КСК».


Динамика стоимости кв.м жилья. Западный район


Примечание. Для Западного района берутся в расчет данные по всем кластерам, включая кластер «Ул. Славского».


Средняя стоимость кв.м жилья по г. Димитровграду на январь 2018 г.



Примечание.
* В анализе рынка выделена категория «квартиры в домах-новостройках с индивидуальным отоплением и горячим водоснабжением» для кластера «Соцгород-центр».
** В анализе рынка выделена категория «Порт (новостройки, ул. Мостовая, без отделки»).

Данные категории не отражаются при расчете средних показателей для отражения общей динамики рынка при построении графика (рис. 1).



Обзор подготовили: Лилия Ельмеева, квалифицированный оценщик по недвижимости,
Анна Юдинских, квалифицированный оценщик по недвижимости, ООО «Юрсервис»

Наши офисы

Офис «Центральный»
пр. Ленина, 18
+7 (84235) 3-26-66, 3-40-44
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Офис «Порт»
пр. Автостроителей, 43
+7 (84235) 5-03-76, 7-65-98
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Контакты

Центр независимой оценки

Профессиональная оценка имущества для кредитования, наследства, суда, продажи, покупки, возмещения ущерба.

Анализ рынка недвижимости г. Димитровграда.

Подробнее об оценке