Не поменяешь - не продашь

20 октября 2016 г.

С начала 2016 г рынок недвижимости продолжил снижаться, судорожно прощупывая долгожданное ценовое дно. Но определенности в уровне цен так и не возникло. Если мы на данный момент и можем говорить о «дне», то это - дно заболоченного озера с кочками. Неопределенность и неравномерное движение цен существенно мешает совершению сделок купли-продажи. Покупатели откладывают сделку, потому что надеются на снижение цен. Реальных покупателей крайне мало, но и многие продавцы снимают квартиры с продажи. Рынок сжался как со стороны спроса, так и со стороны предложения. Резко сократилось количество сделок. Встал даже первичный рынок жилья, переживший в Димитровграде в 2014 году настоящий бум. Никакие акции не помогают продать новостройки, цены на которые застройщики сильно снизить не могут в силу понесенных затрат, а покупатели уже не готовы брать квартиры по ценам 2014 года.

Итак, рынок «потерялся» в денежных ориентирах. В то же время, стоимость активов относительно друг друга – величина довольно стабильная, это и помогает рынку находиться в движении.

Впервые за много лет участники рынка недвижимости вспомнили о старом добром обмене, процветавшем в советское время, а также в условиях пляски цен 1990-х гг, когда в течение года сезонные колебания цен могли доходить до 20%. В обменных сделках вопрос абсолютной цены квартиры не столь важен, главное – размер доплаты.

Конечно, реализация сделок с помощью обменных цепочек, особенно с большим количеством звеньев, требует высокой квалификации от риэлторов. Также возникает необходимость сотрудничества между риэлторскими компаниями, что нелегко дается многим специалистам по недвижимости. Но результат того стоит, потому что статистика последнего полугодия, по данным ООО «РА «Жемчужина», говорит о выраженном росте именно обменных сделок, в ходе которых удавалось реализовать даже «нерабочие» варианты (крайние этажи, завышенные ожидания продавцов по цене, квартиры в районах с ограниченным рынком и т.д.). Обмен помогает «проплыть» там, где простые технологии купли-продажи буксуют.

Обменные сделки в период кризиса выгодны как продавцу, так и покупателю, потому что в данном случае можно не бояться того, что за время продажи имеющейся недвижимости вырастет цена на приобретаемую. Можно говорить о том, что сейчас самый лучший период для решения жилищного вопроса, актуальность которого не может снизить никакой экономический кризис, а также для решения инвестиционных задач.

Нет покупателей – меняем!

Обменные технологии наиболее актуальны для районов с ограниченным рынком, где цены предложения совершенно не корректируются спросом, поскольку спрос крайне низкий. Причем к таким районам можно отнести районы с развитой инфраструктурой, демонстрировавшие высокий рост цен в период 2011-2013 гг. Для Димитровграда наиболее яркий пример – район КСК. Пик популярности квартир в данном районе пришелся на 2013-2014 г, в преддверии открытия супермаркета «Лента». В 2015 года количество сделок в данном кластере, в сегменте квартир планировки «улучшенная» и «мобиль», резко сократилось, и цены предложений застыли на уровне конца 2014 г. Возникла интересная ситуация отсутствия спроса и упорного нежелания продавцов снижать цены. Кстати, расположенные рядом хрущевки дружно и весело подешевели, и сделки идут полным ходом. Что же делать желающим решить свой жилищный вопрос в рамках данного кластера? По данным ООО «РА «Жемчужина», в кластере «КСК» в период с января по июнь было сформировано несколько обменных цепочек, где абсолютное значение цен по сделкам купли-продажи отличалось как от цен предложения (в меньшую сторону), так и от цен единичного спроса (в сторону увеличения).

Инвестируем без денег!

Даже для столь закрытого, каким является рынок коммерческой недвижимости, заметно уменьшение количества сделок. Также ярко выражен уход с рынка ликвидных объектов, владельцы которых понимают, что продавать их сейчас не имеет смысла. Произошло перетекание объектов с рынка продажи на рынок аренды. В результате цена аренды существенно снизилась и можно найти замечательные варианты по довольной низкой цене. Яркое свидетельство этому – появление в г. Димитровграде большого количества магазинов «Пятерочка», фиксирующих низкую цену аренды, причем в довольно проходных местах. Снижению ставок аренды в кластере «Соцгород» в большой степени способствует строительство рядом с торговыми центрами новых павильонов, примыкающих к людскому потоку. В результате в тех же торговых центрах 2-е и 3-и этажи остались почти без арендаторов и сдаются под офисы, рестораны, фитнес-клубы и другие объекты с гораздо более низкой ставкой аренды.

В то же время купить ликвидный объект сейчас довольно сложно, а желающие приобрести его существуют, так как правило «деньги должны работать» пока никто не отменял. Инвесторы есть, а вот денег у них не хватает, не секрет, что в стране кризис наличности. Поэтому покупатели и владельцы недвижимости массово переходят на сделки по взаимозачету. Типичный пример: возведение пристроя к торговому центру, при этом к строительным компаниям переходят права на часть нового строения или иной объект недвижимости, способный генерировать доход.

Юдинских А.Ю., оценщик ООО «Юрсервис», г. Димитровград, пр. Ленина, 14 по материалам, предоставленным ООО «РА «Жемчужина», г. Димитровград, пр. Ленина, 18

Наши офисы

Офис «Центральный»
пр. Ленина, 18
+7 (84235) 3-26-66, 3-40-44
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Офис «Порт»
пр. Автостроителей, 43
+7 (84235) 5-03-76, 7-65-98
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Контакты

Центр независимой оценки

Профессиональная оценка имущества для кредитования, наследства, суда, продажи, покупки, возмещения ущерба.

Анализ рынка недвижимости г. Димитровграда.

Подробнее об оценке