Ипотека без первоначального взноса: заманчиво? Опасно!

22 апреля 2019 г.

«Ипотека без первоначального взноса!», «ипотека со взносом 0%!» — это рекламный трюк. На момент подготовки этой статьи у банков такой ипотеки официально на самом деле нет. К сожалению, подобная реклама – попытка некоторых риэлторов воспользоваться актуальной тенденцией покупательского спроса.

Действительно, за последние несколько лет появилось много покупателей с ипотекой, которые хотят купить квартиру, не вложив туда ни рубля своих денег. Хотя только на первый взгляд «ипотека без первоначального взноса» так привлекательна. Как чаще всего бывает, за заманчивой перспективой скрывается много опасных «подводных каменей». Разберем все моменты «ипотеки со взносом 0%».


Как же это делается? По требованиям банков при покупке квартиры в ипотеку заемщик должен иметь своих денег от 10% от стоимости квартиры. Например, при стоимости квартиры 1 млн рублей нужно иметь своих накоплений 100 тысяч, остальные 900 тысяч выдаст банк.


Чтобы обойти это требование банка, продавец с покупателем завышают стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Например, указывают в договоре, что квартира стоит не 1 млн, а 1180 тыс. руб. Указывают, что покупатель якобы передал продавцу первоначальный взнос, а на самом деле никакой передачи не происходит. При таких условиях банк перечислит продавцу 1 млн руб., т. е. фактическую стоимость квартиры.


Кто же может пострадать от «ипотеки без своих» ? Оба — и покупатель, и продавец!


Риски Покупателя.

Опасность № 1. – испорченная кредитная история

Если Вы за год не можете накопить минимальный первоначальный взнос — 10-15% от стоимости квартиры, Вам будет очень тяжело расплачиваться по полученной ипотеке. Если Вы не можете заставить себя дисциплинированно каждый месяц откладывать сумму для накопления первоначального взноса, то высока вероятность, что не сможете своевременно оплачивать платежи по ипотеке. Это означает, что Вы рискуете навсегда испортить кредитную историю, а при этом еще и потерять квартиру.


Опасность № 2. – ответственность за обман Банка

Скрывая от банка реальную стоимость квартиры, Вы вводите в заблуждение банк, что является нарушением Ваших обязанностей по кредитному договору. Если это факт всплывет, придется отвечать по закону и по условиям договора. Это попахивает мошенничеством.


Опасность №3 – повышение изначально оговоренной цены

Если Вы подписали договор купли-продажи квартиры по искусственно завышенной цене, чтобы получить ипотеку «без первоначального взноса», у продавца появляется возможность требовать от покупателя ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, о которой вы изначально договаривались.


Опасность № 4. – потеря выгодных вариантов

Жесткий упор на «ипотеку без первоначального взноса» существенно ограничивает выбор квартир, и покупатель рискует упустить оптимальный вариант. Для кредитования необходима оценка, которая производится исходя из средних цен на подобные квартиры. И купить можно только квартиру, которая значительно ниже рыночной цены, то есть продавец готов к очень большому торгу в силу вынужденной продажи либо (чаще всего) квартира требует ремонта и на нее очень низкий спрос. К тому же, при сделке «без своих денег» есть риски, на которые готовы пойти далеко не все продавцы.


Опасность № 5 - переплата

За каждый взятые у банка 100 тыс. в итоге вы выплатите 250-300 тыс. руб. Таким образом, «сэкономленные» на новую мебель или ремонт деньги сделают их в 2,5 – 3 раза дороже.


Риски Продавца не так многочисленны, но очень существенны.

Опасность № 1 – возврат неполученного аванса


Например, Вы подписали договор купли-продажи, в котором указано, что Вы якобы получили сумму первоначального взноса от покупателя, например, 100 тыс. руб. И вдруг по каким-то причинам сделка срывается. У покупателя есть теперь возможность попробовать взыскать с Вас якобы полученную сумму первоначального взноса.


Опасность № 2 – возврат покупателю больше, чем получено за квартиру


В случае расторжения сделки купли-продажи Вы должны будете вернуть покупателю ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Те есть, если квартира на самом деле стоила 1 миллион рублей, а в договоре купли-продажи было указано, что она стоила 1 миллион 100 тысяч, Вы должны будете вернуть 1 миллион 100 тысяч.


Опасность № 3 – увеличение налога с продажи

Завышая в договоре стоимость квартиры, продавец увеличивает себе налог с продажи в ситуации, когда такой налог необходимо будет заплатить.


Наши офисы

Офис «Центральный»
пр. Ленина, 18
+7 (84235) 3-26-66, 3-40-44
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Офис «Порт»
пр. Автостроителей, 43
+7 (84235) 5-03-76, 7-65-98
Время работы: 9:00–18:00 (будни)

Контакты

Центр независимой оценки

Профессиональная оценка имущества для кредитования, наследства, суда, продажи, покупки, возмещения ущерба.

Анализ рынка недвижимости г. Димитровграда.

Подробнее об оценке